Investir dans l'immobilier, est-ce le bon choix? Une rente locative, oui mais à quelle condition? Les revenus locatifs ont un coût, qui selon le cas est loin d'être négligeable.
Notre petit calculateur va nous simplifier la vie en faisant une simulation de prêt immobilier ammortissable à taux fixe .(le plus courant)
Il va calculer pour nous les mensualités, le coût de l'emprunt, établir un bilan avant et après imposition en fonction des différentes charges.
Cela nous permettra de voir un peu plus clair, et de ce fait, de prendre de meilleures décisions.
Quelques notions pour bien se comprendre...
Le TAEG est un élément important du plan de financement, il intègre l'ensemble des coûts liés au crédit. De ce fait, il est le premier indice de comparaison des offres bancaires.
Il intègre les coûts liés aux assurances, aux frais de dossier, aux frais annexes et naturellement aux interêts bancaires.
Pour calculer vos mensualités il faut utiliser le TAEG.
Les mensualités d'un prêt amortissable à taux fixe ont un montant constant tout au long de la période d'emprunt. Elles incluent à la fois le capital et les intérêts.
Les prêts amortissables à taux fixe sont les plus courant.Ils permettent d'avoir une vision claire et simplifiée des mensualités. En effet il est plus facile de prévoir un endettement lorsque les charges sont fixes tout au long de l'année.
Calculer le montant de la mensualité de crédit permet ainsi de définir la faisabilité de votre projet.
Le coût du crédit immobilier est imputable aux interêts bancaires, aux frais liés aux assurances, aux frais de dossier, aux frais annexes.
Le coût global de votre emprunt est égal à la différence entre le total des mensualités et le montant de l'emprunt. Ce chiffre doit également vous être communiqué par votre banquier.
Le coût du crédit = (montant des mensualités * nombre d'échéances) - capital emprunté.
Une location "meublée" doit au minimum comprendre :
Un location ne comprenant pas au minimum ces éléments, est une location "nue".
Qu'il s'agisse de revenus fonciers (location nue) ou de bénéfices industriels et commerciaux (location meublée) ils doivent être déclarés puisqu'ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ils peuvent être déclarés selon deux modalités : le régime forfaitaire, simple mais pas toujours optimal, et le régime réel, De plus, les propriétaires bayeurs en meublé doivent s'acquitter la CFE (Cotisation foncière des entreprises).
Les loyers issus d'une
location "nue" constituent des revenus
fonciers.
Il existe deux régimes d'imposition:
Dans cette situation les revenus imposables sont
constitués des loyers hors charge, avec un abattement
forfaitaire de 30%.
Après abattement, on applique le taux marginal
d'imposition plus le taux de prélèvement sociaux de 17.2%
pour calculer l'impot sur les revenus locatifs.
Si les revenus sont supérieur à 15 300€ par an le régime "réel" est appliqué obligatoirement.
Exemple de M. Dupont
Revenus locatifs hors charge:
8 000€
Taux marginal d'imposition:
30%
Abattement forfaitaire:
30%
8000 * 0.3 = 2 400€
Assiete imposable:
8 000€ - 2 400€ = 5 600€
Impots sur revenus locatifs:
5600 * (0.3 + 0.172) = 2643€
Conclusion: Quelque soit le montant des charges liées à la
location de son bien, M.Dupont payera 2 643€ au titre de
l'impot sur revenus fonciers.
Une erreur est survenue...!
Dans ce mode d'imposition les charges déductibles
comprendront un système d'amortissement sur le bien ,les
meubles, l'électricite etc...
Pour faire simple ces amortissemnts reflette l'usure, donc
la perte de valeur d'un élément du bien.
Cette perte de valeur est imputable aux revenus locatifs,
ce qui a pour effet de diminuer votre assiette
imposable.
On soustrait les charges déductibles aux revenus locatifs.
On apllique ensuite le taux marginal d'imposition plus le
taux de prélèvement social(17.2%) pour calculer l'impôt.
Exemple de M. Dupont
Revenus locatifs hors charge:
8 000€
Taux marginal d'imposition:
30%
Charges déductibles + amortissements:
7 000€
Assiete imposable:
8 000€ - 7 000€ = 1 000€
Impots sur revenus locatifs:
1000 * (0.3 + 0.172) = 472€
Conclusion:
M.Dupont payera 472€ au titre de l'impot sur les revenus
fonciers.
Le régime d'imposition au "réel" devient avantageux
lorsque les charges déductibles sont supérieures à
l'abattement forfaitaire de 30% du régime forfaitaire.
Encore mieux lorsque que l'on crée du déficite foncier.
Les charges déductibles sont alors supérieures aux revenus
locatifs.
Le déficite foncier est imputable au revenu global dans une limite de 10 700€
Listes des charges déductibles:
Les intérêts et frais d'emprunt ne sont pas imputable au revenu global.
Ce régime est nécessairement beaucoup plus complexe que le "micro-Bic" ou "forfaitaire" puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement.
En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.
En pratique, compte tenu de la grande complexité du régime, il est indispensable de vous faire assister par un comptable ou un organisme de gestion agréé pour éviter toute erreur et tout problème avec l'administration fiscale.
Une erreur est survenue...
Les loyers issus de la location meublée sont dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux régimes d'imposition:
Dans cette situation, les revenus imposables sont
constitués des loyers charges comprises, avec un
abattement forfaitaire de 50%.
Après abattement, on applique le taux marginal
d'imposition plus le taux de prélèvement social de 17.2%
pour le calcul de l'impôt.
Si les revenus sont supérieur à 72 600€ par an, le régime "réel" est appliqué obligatoirement.
Les revenus des locations meublées sont soumis à la
CET, (contribution économique
territoriale),qui inclu la
CFE(contribution foncières des
entreprises)
Comme c'est un impôt local, son montant
peut varier d'une commune à l'autre.
Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour en
connaître le montant.
Exemple de M. Dupont
Revenus locatifs charges comprises:
10 000€
Taux marginal d'imposition:
30%
CFE de sa commune:
550€
Abattement forfaitaire de 50%:
5 000€
Assiete imposable : 10 000€ - 5 000€ = 5 000€
Montant de l'imposition sur les BIC:
5000 * (0.3 + 0.172) = 2 360€
Conclusion:
Quelque soit le montant des charges liées à la location de
son bien, M.Dupont payera 2 360€ au titre de l'impot sur
les BIC.
A cela se rajoute la CFE de 550€, soit au total : 2 910 €.
Une erreur est survenue...
Dans ce mode d'imposition les charges déductibles
comprendront un système d'amortissement sur le bien ,les
meubles, l'electricite etc...
Pour faire simple ces amortissemnts reflette l'usure, donc
la perte de valeur d'un élément du bien.
Cette perte de valeur est imputable aux revenus locatifs,
ce qui a pour effet de diminuer votre assiette
imposable.
On soustrait les charges déductibles aux revenus locatifs.
On apllique ensuite le taux marginal d'imposition plus le
taux de prélèvement social(17.2%) pour calculer l'impôt.
Exemple de M. Dupont
Revenus locatifs charges comprises:
10 000€
Taux marginal d'imposition:
30%
CFE de sa commune:
550€
Charges déductibles et amortissements:
11 500€
Déficite foncier:
10 000€ - 11 500€ = 1 500€
Pas d'imposition sur les revenus locatifs.
Conclusion:
Seule la CFE de 550€ doit être acquitée.
Avec ce mode de location et ce regime d'imposition les
déficites fonciers ne sont pas imputables au revenu
global, mais uniquement sur le même type de revenus.
Ce régime est nécessairement beaucoup plus complexe que le "micro-Bic" ou "forfaitaire" puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement.
En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.
En pratique, compte tenu de la grande complexité du régime, il est indispensable de vous faire assister par un comptable ou un organisme de gestion agréé pour éviter toute erreur et tout problème avec l'administration fiscale.
Une erreur est survenue...